Forma actelor la divizarea societatilor care au terenuri in patrimoniu

Actul normativ care reglementează în prezent circulaţia juridică a terenurilor este Legea nr. 247/2005, prin Titlul X şi care statuează un principiu esenţial prevăzut în art. 2 alin. 1, în sensul că terenurile cu sau fără construcţii situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. Acelaşi text stabilieşte şi sancţiunea pentru nerespectarca acestei condiţii şi anume nulitatea absolută a actului.

Cerinţa formei autentice ad validitatem este determinată atât de valoarea bunului care face obiectul transmiterii (teren) cât şi dc avantajele incontestabile pe care le conferă această fonnă, respectiv:
- face dovada deplină a datei şi a constatărilor personale ale agentului instrumentator până la înscrierea în fals;
- se bucură de prezumţia de validitate, potrivit căreia cel care invocă actul este scutit de orice dovadă, proba contrară unnând să fie administrată de cel care îl contestă;
- când obligaţiile ajung la scadcnţă poate fi executat ca orice titlu executoriu, creditorul netrebuind să recurgă la procedura judiciară;
- cele constatate prin înscrisul autentic sunt opozabile erga omnes.
în ultima perioadă, au apărut situaţii în care s-a pus problema formei actelor prin care societăţile comerciale au recurs la proceduri de divizare, societăţi în patrimoniul cărora erau înregistrate terenuri.
Potrivit art. 238 pct. 21 din Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, divizarea poate avea loc şi prin transferul simultan al patrimoniului societăţii divizate către una sau mai multe societăţi existente şi/sau una sau mai multe societăţi nou constituite.
Administratorii societăţilor care urmează să participe la divizare, întocmesc un proiect de divizare în care, printre altele, fac dcscrierea şi repartizarea exactă a activelor şi pasivelor cc urmează să fie transferate fiecărei societăti beneficiare.
Ulterior, proiectul de divizare semnat de reprezentanţii societăţilor participante se depune la Oficiul Registrului Comerţului unde este înmatriculată fiecare societate, după care proiectul de divizare vizat de judecătorul delegat se publică în Monitorul Oficial al României, în cel puţin 30 zile înaintea datelor şedinţelor în care adunările generale extraordinare urmează să hotărască asupra divizării.
In cel mult 2 luni de la expirarea termenului de opoziţie, prevăzut de art. 62 din Legea nr. 31/1990 a societăţilor comerciale sau după caz, de la data la care divizarea poate fi efectuată, în conformitate cu prevederile art. 243 alin. 2 din lege, adunarea generală a fiecărei societăţi participante va hotărî asupra divizării urmând a se întocmi şi aproba actul constitutiv al noii societăţi.
în situaţia în care în patrimoniul unei societăţi care se divide există şi terenuri care se transmit noii societăţi înfiinţate prin divizare se naşte firesc întrebarea, care este titlul de proprietate al noii societăţi pentru aceste terenuri?
Aceeşi problemă se pune cu atât mai mult şi în situaţia prevăzută de art. 2501 din Legea nr. 31/1990 care permite divizarea patrimoniului unei societăţi prin desprinderea unei părţi şi transferarea acesteia ca întreg uneia sau mai multor societăţi existente, în schimbul alocării de acţiuni sau părţi sociale ale societăţilor' beneficiare fie către acţionarii sau asociaţii care transferă activele (desprindere în interesul acţionarilor ori asociaţilor), fie către societatea care transferă active (desprindere în interesul societăţii).
Apreciem că proiectul de divizare, hotărârile adunărilor generale ale fiecărei societăţi participante la divizare, actele constitutive sau modificatoare ale acestora, care aparţin societăţilor comerciale participante, nu pot constitui titlu de proprietate întrucât acestea sunt doar acte procedurale prin care se derulează procesul de divizare, actul normativ în cauză nereuşind să producă o asemenea reglementare în detaliu.
în această situaţie, în dorinţa de a deţine un titlu în formă scrisă, în baza căruia să se dovedească dreptul de proprietate şi să se justifice exerciţiul atributelor dreptului de proprietate asupra terenului, societăţile comerciale participante au prevăzut în proiectul de divizare, după încheierea procedurilor de divizare, inventarierea generală a patrimoniului, prin încheierea unui protocol de predare-primire. într-adevăr, acest protocol de predare-primire constituie actul de proprietate al terenului, dar care, pentru a fi valabil trebuie să îndeplinească şi condiţia de a avea forma autentică sub sancţiunea nulităţii absolute, prevăzută de Legea nr. 247/2005, Titlul X, act care ulterior va putea fi înscris în Cartea Funciară.
Evidenţa obligativităţii formei autentice în acest caz 1-a făcut pe legiuitor să nu o mai prevadă expres în acest caz, întrucât deja la art. 5 pct. 6 din Legea nr. 31/1990 s-a prevăzut că forma autentică a actului constitutiv este obligatorie, atunci când printre bunurile subscrise ca aport la capitalul social se află un teren.
Admiţând prin absurd că în cazurile precizate nu operează un transfer al dreptului de proprietate asupra terenurilor, nu se impune forma actului autentic, dar nici o taxare corespunzătoare, la valoare, pentru înscrierea în Cartea Funciară.

Autor: Notar public Eugen MARINCAŞ-Camera Notarilor Publici Bucureşti

Citeşte şi alte articole din blogul notarial: